Ответов пока нет, но разбираться будут тщательно
Ничто не предвещало, и вот опять…
Дело троицких дольщиков на слуху, поскольку его освещают разные СМИ. «Утро Родины», будучи печатным органом, конечно, не выдаёт по-быстрому информацию, как на ТВ. Зато и подход к проблемной ситуации, как положено газете, основательный, с обозначением разных позиций, важных деталей, с постановкой витающих в воздухе вопросов, которые хоть и не прозвучали на встрече с дольщиками в администрации, но требуют осмысления. Взгляд со стороны участников долевого строительства мы уже приводили в номере газеты за 20 ноября. Теперь расскажем о том, что может предложить областная власть вместе с муниципалитетом.
Права дольщиков нужно соблюсти
Министр строительства Сахалинской области Алексей Колеватых начал с того, что выполняет поручение губернатора, причём главное для руководства региона – соблюсти права дольщиков. Заверил: в ПСО относятся с пониманием к волнению людей, попавших в такой переплёт. Но ответов «под ключ» для них пока нет, поскольку предстоит тщательно разбираться в ситуации и проработать варианты выхода. Прокуратура и правоохранители оценят действия «ПСК-РУНК» на разных этапах, а также законность сделки купли-продажи недостроя.
К процессу подключился и «Сбер», обслуживающий эскроу-счета, то есть специальные счета, на которые внесены деньги на покупку жилья в строящемся доме (в более широком смысле: там учитываются документы или денежные средства для выполнения определённых обязательств). Посредническая и контролирующая роль банка заключается в том, что как только дом сдадут и люди получат квартиры, финансово-кредитная организация должна их деньги перечислить застройщику, чтобы тот расплатился по проектному кредиту. Оставшиеся средства покупателей составят прибыль строительной компании.
Деньги, внесённые на эскроу-счета, могут быть возвращены вне зависимости от того, построили или не построили квартиры. А вот если дольщики отдали кровные в «кассу», а застройщик обанкротился, то кредиторов выстраивают в очередь за возмещением убытков. Первоочередные – налоги и зарплата. При таком раскладе вероятность вернуть вложения невелика. Да и судебные разбирательства длятся не один год.
Без квартир и вложенных денег
Напомним, что «ПСК-РУНК» в Троицком строил дом на пересечении улиц Центральная и Мостостроителей, да так и не построил, переносы сроков сдачи не помогли. «Начатки» жилого здания он продал другой строительной компании – ООО СЗ «Аврора». При этом участники долевого строительства остались и без вложенных денег, и без квартир. Всех их можно разделить по категориям, которые пересекаются между собой.
Есть два десятка человек, вложивших в качестве первоначального взноса жилищные сертификаты либо социальные выплаты. И ещё примерно столько же – тех, кто выполнил все обязательства по ДДУ (договору долевого участия), наполнив положенной суммой эскроу-счёта, включая оплату за бронирование квартир. А также на собрании поднимали руки 9 человек, которым не повезло внести долевые деньги в «кассу» старого застройщика по так называемому инвестиционному договору. Кто-то даже наличные передавал некоему представителю, поддавшись на уговоры и обещания.
Расписки-то были взяты, но денежные средства на эскроу-счета не поступили, что ставит дольщиков в положение не выполнивших обязательств по ДДУ. Им уже приходило уведомление на этот счёт, и выходило, что никто им вроде бы не должен выплатить неустойку и возмещать убытки. Одним словом, люди попали в сложную ситуацию, деньги предстоит искать, в том числе с помощью правоохранителей.
Кто виноват?
Получается, что вроде бы «ПСК- РУНК», хотя прокуратура ещё не вынесла вердикт. По неофициальной информации, старый застройщик разливался соловьём, зазывая в долевое строительство. Потом у него возникли проблемы, о которых он извещал минстрой: не смог получить от банка проектное финансирование на строительство дома, а одна из причин: из полусотни ДДУ наполнены были на тот момент только 18 эскроу-счетов. Конечно, банку это не понравилось. Компания искала инвестора для продолжения стройки, но не нашла. А чтобы смогла в случае удачи реализовать больше квартир, не оставшись в минусе, по требованию банка администрация Анивского округа отказалась от своей доли. Средства муниципалитетом пока не получены, видимо, тоже придётся вставать в очередь кредиторов неудачливого застройщика.
О новой цене на квартиры
Алексей Колеватых разъяснял, что себестоимость строительства выросла, сейчас и цен таких нет: по 85, 90, 95 тыс. рублей за квадратный метр. Но считает неправильным повышать цену для троицких дольщиков, тем более, если выполнили свои договорные обязательства. А у нового застройщика банком определена минимальная цена для реализации квартир, чтобы не лишиться проектного финансирования. Это 110 тыс. рублей (да и то с черновой отделкой), что подтверждено документально. В ДДУ троицких дольщиков предусмотрена чистовая отделка. На всех потребуются дополнительные 40 млн рублей, а чтобы покрыть эти затраты, минстрой занялся поиском источника финансирования.
То есть в отношении цены действуют рамки закона и контролирующая функция банка. Вместе с тем, по словам министра, чтобы сохранить минимальную цену за квадратный метр, придётся оптимизировать затраты застройщика, при этом не в ущерб качеству, что и прорабатывается в проекте. Как вариант, придётся отказаться от коммерческих помещений, чтобы получить как можно больше квартир для продажи. Но точную цену назвать пока не смогли. Прозвучала лишь предположительная цифра от нового застройщика – 130 тыс. рублей за квадратный метр.
Подводные камни
Новый застройщик со старым по сделке ещё не рассчитался, перечислив лишь четверть суммы. Чем не шанс возместить средства дольщикам, «попавшим» на инвестиционные договоры? К тому же земельный участок под недостроем хоть и имеет обременение в виде прав дольщиков, но его можно сдавать в аренду. Однако если прокуратура сочтёт сделку незаконной, «Аврора» будет вынуждена уйти из проекта.
Да и разрешение на строительство у «РУНКа» заканчивается вместе с 2021-м, что повлечёт расторжение ДДУ, а это, кстати, дольщиками оспаривается со ссылкой на известные им юридические нормы (консультировались у юристов). Между тем, «Аврора» тоже вправе расторгнуть сделку по купле-продаже недостроя, и там уже об этом подумывают, поскольку возникли сомнения в рентабельности продолжения строительства.
Не всё так просто и с субсидиями льготников на эскроу-счетах. Эти средства вернутся области, затем по лимитам – администрации округа. Но выданы они могут быть гражданам только по результатам отбора среди получателей социальных мер поддержки и участников целевых программ. Значит, придётся пересмотреть регламент, чтобы вернуть средства тем же людям, а это нормативный документ.
О витающем в воздухе
Дольщики спрашивали на собрании, почему сделка прошла без их ведома, сколько ещё «нарисуется» застройщиков? И ещё о многом другом, причём не по одному кругу. Министр терпеливо отвечал снова и снова, повторял, что областная власть заинтересована в обеспечении людей жильём. Что ж, типично в наше время. Самих же дольщиков тоже спрашивали, чего они хотят конкретно: возвращения средств или новые квартиры?
Впрочем, какие бы решения не предложили в региональном правительстве, важнее всего выводы, которые там должны быть сделаны из ситуации с дольщиками. Такое не должно повторяться, чтобы не множить скепсис по отношению к госпрограммам. И не вызывать сомнений у людей в заинтересованности власти в их благополучии.
(фото автора)
Авторы:Светлана Захарова