Ответов пока нет, но разбираться будут тщательно

27 ноября 2021, 18:17Общество

Ничто не предвещало, и вот опять…

Дело троицких дольщиков на слуху, поскольку его освещают разные СМИ. «Утро Родины», будучи печатным органом, конечно, не выдаёт по-быстрому информацию, как на ТВ. Зато и подход к проблемной ситуации, как положено газете, основательный, с обозначением раз­ных позиций, важных деталей, с постановкой витающих в воздухе вопросов, которые хоть и не прозвучали на встрече с дольщиками в администрации, но требуют осмысления. Взгляд со стороны участ­ников долевого строительства мы уже приводили в номере газеты за 20 ноября. Теперь расскажем о том, что может предложить областная власть вместе с муниципалитетом.
Права дольщиков нужно соблюсти

Министр строительства Сахалинской области Алексей Колеватых начал с того, что выполняет поручение губернатора, причём главное для руководства региона – соблюсти права дольщиков. Заве­рил: в ПСО относятся с пониманием к волнению людей, попавших в такой переплёт. Но ответов «под ключ» для них пока нет, поскольку предстоит тщательно разбираться в ситуации и проработать варианты выхода. Про­куратура и правоохранители оценят действия «ПСК-РУНК» на разных этапах, а также законность сделки купли-продажи недостроя.

К процессу подключился и «Сбер», обслуживающий эскроу-счета, то есть специальные счета, на которые внесены деньги на покупку жилья в строящемся доме (в более широком смысле: там учитываются документы или денежные средства для выполнения определённых обязательств). Посредническая и контролирующая роль банка за­ключается в том, что как только дом сдадут и люди получат квартиры, финансово-кредитная организация должна их деньги перечислить за­стройщику, чтобы тот расплатился по проектному кредиту. Оставшиеся средства покупателей составят при­быль строительной компании.
Деньги, внесённые на эскроу-счета, могут быть возвращены вне зависимости от того, построили или не построили квартиры. А вот если дольщики отдали кровные в «кас­су», а застройщик обанкротился, то кредиторов выстраивают в очередь за возмещением убытков. Первоочередные – налоги и зарплата. При таком раскладе вероятность вернуть вложения невелика. Да и судебные разбирательства длятся не один год.
Без квартир и вложенных денег
Напомним, что «ПСК-РУНК» в Троицком строил дом на пересе­чении улиц Центральная и Мосто­строителей, да так и не построил, переносы сроков сдачи не помогли. «Начатки» жилого здания он про­дал другой строительной компании – ООО СЗ «Аврора». При этом участники долевого строительства остались и без вложенных денег, и без квартир. Всех их можно разделить по категориям, которые пере­секаются между собой.
Есть два десятка человек, вло­живших в качестве первоначального взноса жилищные сертификаты либо социальные выплаты. И ещё примерно столько же – тех, кто вы­полнил все обязательства по ДДУ (договору долевого участия), на­полнив положенной суммой эскроу-счёта, включая оплату за брониро­вание квартир. А также на собрании поднимали руки 9 человек, которым не повезло внести долевые деньги в «кассу» старого застройщика по так называемому инвестиционному договору. Кто-то даже наличные передавал некоему представителю, поддавшись на уговоры и обещания.
Расписки-то были взяты, но де­нежные средства на эскроу-счета не поступили, что ставит дольщиков в положение не выполнивших обяза­тельств по ДДУ. Им уже приходило уведомление на этот счёт, и выходи­ло, что никто им вроде бы не должен выплатить неустойку и возмещать убытки. Одним словом, люди попали в сложную ситуацию, деньги пред­стоит искать, в том числе с помощью правоохранителей.
Кто виноват?
Получается, что вроде бы «ПСК- РУНК», хотя прокуратура ещё не вынесла вердикт. По неофициальной информации, старый застройщик разливался соловьём, зазывая в долевое строительство. Потом у него возникли проблемы, о которых он извещал минстрой: не смог получить от банка проектное финансирование на стро­ительство дома, а одна из причин: из полусотни ДДУ наполнены были на тот момент только 18 эскроу-счетов. Конечно, банку это не понравилось. Компания искала инвестора для продолжения стройки, но не нашла. А чтобы смогла в случае удачи реализовать больше квартир, не оставшись в минусе, по требованию банка администрация Анивского округа отказалась от своей доли. Средства муниципалитетом пока не получены, видимо, тоже при­дётся вставать в очередь кредиторов неудачливого застройщика.
О новой цене на квартиры

Алексей Колеватых разъяснял, что себестоимость строительства выросла, сейчас и цен таких нет: по 85, 90, 95 тыс. рублей за квадратный метр. Но считает неправильным по­вышать цену для троицких дольщи­ков, тем более, если выполнили свои договорные обязательства. А у ново­го застройщика банком определена минимальная цена для реализации квартир, чтобы не лишиться проект­ного финансирования. Это 110 тыс. рублей (да и то с черновой отделкой), что подтверждено документально. В ДДУ троицких дольщиков предусмотрена чистовая отделка. На всех потребуются дополнительные 40 млн рублей, а чтобы покрыть эти затраты, минстрой занялся поиском источника финансирования.

То есть в отношении цены дей­ствуют рамки закона и контролирую­щая функция банка. Вместе с тем, по словам министра, чтобы сохранить минимальную цену за квадратный метр, придётся оптимизировать за­траты застройщика, при этом не в ущерб качеству, что и прорабатыва­ется в проекте. Как вариант, придётся отказаться от коммерческих поме­щений, чтобы получить как можно больше квартир для продажи. Но точную цену назвать пока не смогли. Прозвучала лишь предположитель­ная цифра от нового застройщика – 130 тыс. рублей за квадратный метр.
Подводные камни
Новый застройщик со старым по сделке ещё не рассчитался, перечислив лишь четверть суммы. Чем не шанс возместить средства дольщикам, «попавшим» на инве­стиционные договоры? К тому же земельный участок под недостроем хоть и имеет обременение в виде прав дольщиков, но его можно сдавать в аренду. Однако если прокуратура сочтёт сделку неза­конной, «Аврора» будет вынуждена уйти из проекта.
Да и разрешение на строительство у «РУНКа» за­канчивается вместе с 2021-м, что повлечёт расторжение ДДУ, а это, кстати, дольщиками оспаривается со ссылкой на известные им юриди­ческие нормы (консультировались у юристов). Между тем, «Аврора» тоже вправе расторгнуть сделку по купле-продаже недостроя, и там уже об этом подумывают, поскольку воз­никли сомнения в рентабельности продолжения строительства.
Не всё так просто и с субсиди­ями льготников на эскроу-счетах. Эти средства вернутся области, затем по лимитам – администрации округа. Но выданы они могут быть гражданам только по результатам отбора среди получателей социаль­ных мер поддержки и участников целевых программ. Значит, придёт­ся пересмотреть регламент, чтобы вернуть средства тем же людям, а это нормативный документ.
О витающем в воздухе
Дольщики спрашивали на собра­нии, почему сделка прошла без их ведома, сколько ещё «нарисуется» застройщиков? И ещё о многом другом, причём не по одному кругу. Министр терпеливо отвечал снова и снова, повторял, что областная власть заинтересована в обеспече­нии людей жильём. Что ж, типично в наше время. Самих же дольщиков тоже спрашивали, чего они хотят конкретно: возвращения средств или новые квартиры?
Впрочем, какие бы решения не предложили в региональ­ном правительстве, важнее всего выводы, которые там должны быть сделаны из ситуации с дольщиками. Такое не должно повторяться, чтобы не множить скепсис по отношению к госпрограммам. И не вызывать сомнений у людей в заинтересован­ности власти в их благополучии.

(фото автора)

Авторы:Светлана Захарова